こんにちは。山口市の工務店、家咲の古田です。

お客様から「年収が高ければ住宅ローンは通るんですよね？」とよく聞かれます。実はそう言い切れないのが正直なところで、審査の結果に影響する要因は思っているよりも幅広いのです。今回は、家づくりの現場でよく直面する「属性以外の審査ポイント」をわかりやすく整理してお伝えします。

「うちの年収で住宅ローンは組めるのか」「正社員だから問題ないはず」——家づくりを考え始めたとき、多くのご夫婦がこんな不安や期待を抱えています。住宅ローン審査に年収や雇用形態が関係するのは確かです。ただ、実際には属性以外にも審査を左右する要素があり、そこを事前に把握しておくかどうかで、家づくりのスムーズさが変わることがあります。

この記事では、見落とされやすいポイントを順番に整理しました。ぜひ最後までご覧ください。

審査項目は「年収」だけではない——金融機関が確認しているもの

住宅ローン審査では、年収・勤続年数・雇用形態などの「属性」が主な確認事項として挙げられることが多いです。国土交通省「令和6年度 民間住宅ローンの実態に関する調査」によると、9割以上の金融機関が審査項目として挙げているのは、完済時年齢・借入時年齢・健康状態・年収・勤続年数・返済負担率・担保評価などとされています。

ただ、審査はそれだけで終わりではありません。金融機関によってはスコアリング方式（各審査項目を点数化して合算する方式）を採用しているところも多く、ひとつの要素だけで合否が決まるのではなく、複数の要因が総合的に評価されています。

つまり「年収が高いから安心」「大手企業勤務だから問題ない」とは必ずしも言い切れないのが実情です。属性以外の要素が思わぬ落とし穴になることもありますので、早めに把握しておくことが大切です。

見落とされやすい「属性以外」の要因

①信用情報——過去の支払い履歴が全て記録されている

住宅ローン審査では、金融機関はほぼ必ず「信用情報機関（CIC・JICC・KSC＜全国銀行個人信用情報センター＞）」への照会を行います。ここには、これまでのクレジットカードや各種ローンの利用履歴・返済状況が記録されています。

特に気をつけていただきたいのが、クレジットカードの支払い延滞です。わずかな日数の遅れでも滞納の記録が残る場合があります。また、61日以上の延滞は「異動情報」として登録され、完済後も一定期間記録が残るとされています。加えて、スマートフォンの端末代金の分割払いも、ローンの一種として信用情報に記録される場合があります。延滞が住宅ローン審査に影響を及ぼすことがある点は、ぜひ覚えておいてください。

さらに、現在全く使っていないクレジットカードやキャッシング枠であっても、「借入の可能性がある枠」として審査上カウントされることがあります。心当たりのある方は、家づくりを本格的に検討し始めた段階で、不要なカードや枠を整理しておくことをお勧めします。

信用情報はCICやJICCの公式ウェブサイトから、本人が開示請求することができます。CICの場合、2025年10月時点でインターネット開示は500円、郵送は1,500円の手数料が設定されています（費用は変更される場合があります）。ご自身の状況を事前に確認しておくことが、安心して審査に臨む第一歩になります。

②返済負担率——「他のローン」が住宅ローンの借入可能額を左右する

返済負担率とは、年収に対して年間の借入返済額が占める割合のことです。重要なのは、住宅ローンの返済額だけでなく、自動車ローン・奨学金・カードローンなど、現在返済中の全ての借入が合算されるという点です。

参考として、住宅金融支援機構の「フラット35」では、年収400万円以上の場合に返済負担率35%以下が基準とされています。ただし、民間の金融機関ごとに審査基準は異なり、必ずしもこの数値が適用されるわけではありません。また、実際に借り入れできるかどうかは、個別のご審査状況によって変わりますので、早めに各金融機関または住宅会社の担当者に相談されることをお勧めします。

具体的な影響のイメージとして、例えば自動車ローンを月3万円返済中であれば、年間で約36万円が返済負担率の計算に加わります。その分、住宅ローンとして借りられる金額の上限が変わる可能性があります。

「車のローンをあと2〜3年で完済するから、それまで待つ」という判断をされる方もいますし、「繰り上げ返済をして、その分住宅ローンの審査に備える」という方もいます。どちらが正解かはご家族の状況次第ですが、早い段階で残債を正確に把握して、資金計画に織り込んでおくことが重要です。

奨学金については、意外と忘れがちな方も多いので、残高と残期間を改めて確認しておくことをお勧めします。

③税金・社会保険料の未納——見えないところで足をすくわれることも

税金の未納は、クレジットカードのような信用情報機関には直接登録されません。ただし、住宅ローン審査では「納税証明書」の提出が求められることが多く、未納があればその段階で発覚する場合があります。

注意が必要なのは、住民税・所得税といった税金だけでなく、国民健康保険や国民年金の未納も審査に影響する場合があるという点です。特に、転職・独立・フリーランス経験のある方は、切り替え時期に未払いが生じていることがあります。

過去に滞納があったとしても、審査時点で完済済みであれば審査に通過できるケースが多いとも言われていますが、長期間の滞納による差押えなどがあると記録が残る場合もあります。個別のご条件によって状況が異なりますので、心当たりがある方は早めに自治体や年金機構に相談されることをお勧めします。

④物件の評価——建物の品質・性能も審査の一要素になりうる

国土交通省の調査でも「担保評価」が9割以上の金融機関が挙げる審査項目の一つとして示されているように、住宅ローン審査では申込者本人の信用だけでなく、融資対象となる建物そのものも確認対象になります。金融機関は、万が一の場合に建物を担保として回収できるかを判断するため、担保価値の評価が行われます。

注文住宅の場合、建築会社の施工実績や資本力が間接的に影響することがあります。また、長期優良住宅・ZEH（ゼロ・エネルギー・ハウス）・BELSなどの住宅性能に関する認定を取得した建物は、担保評価や補助金・税制優遇においてプラスに働きやすいとされています。ただし、認定の取得が審査に与える影響の程度は金融機関によって異なりますので、事前に確認しておくことが大切です。

家咲では、全棟で長期優良住宅の認定取得・ZEH対応・BELS取得に対応しており、これらの性能認定を標準的な家づくりの一部として位置付けています。

家づくりを始める前に——審査に向けてできる5つの準備

属性以外の要素は、事前に整理しておくことで対策できるものが多くあります。以下の5点を、家づくりを本格検討する前の段階でチェックしておくことをお勧めします。

☑信用情報をCICやJICCで本人開示し、延滞履歴の有無を確認する
☑使っていないクレジットカードやキャッシング枠を整理・解約しておく
☑自動車ローン・奨学金など他の借入の残高と残期間を把握しておく
☑税金・社会保険料の未納がないか、役所や年金機構に確認しておく
☑住宅会社と早めに資金計画の相談を行い、「他の借入も含めた返済シミュレーション」をしておく

住宅ローンは、申込のタイミングや金融機関の選び方によっても結果が変わることがあります。ご自身の状況を整理したうえで、資金計画に詳しい担当者や専門家に相談しながら進めることが、スムーズな家づくりへの近道です。

家咲では、初回のご相談から資金計画のサポートまでを一緒に考える体制を整えています。住宅ローンの種類・金融機関の特徴・補助金の活用など、わかりにくいことも丁寧にご説明します。「まだ検討を始めたばかり」「他社と比較中」という段階でも、もちろんご相談いただけます。

※本記事は2026年5月末時点の情報をもとに作成しています。住宅ローンの審査基準・金利・補助金制度などは変更になる場合があります。最新情報は各金融機関や関係機関にご確認ください。

本記事のまとめ

住宅ローン審査は、年収・勤続年数・雇用形態といった「属性」だけで判断されるわけではありません。国土交通省の調査でも、完済時年齢・健康状態・返済負担率・担保評価など多岐にわたる項目が審査対象として確認されています。加えて、信用情報（クレジットカードや各種ローンの返済履歴）・他の借入による返済負担率の変化・税金の未納状況など、属性以外の要素も審査の結果に影響することがあります。

これらの多くは、家づくりを始める前の段階から整理・対策しておくことが可能です。「自分たちは大丈夫だろう」と感じている方ほど、一度ご自身の状況を確認してみることをお勧めします。

家づくりは大きな決断です。焦らず、正確な情報をもとに、ご家族にとって最善の選択ができるよう、私たちも誠実にサポートしていきます。まずは情報収集の場として、お気軽にご相談ください。

家咲(IESAKU)の施工エリアについて

家咲では、山口市・防府市・宇部市・美祢市・萩市を中心に、家づくりのご相談を承っています。事務所から車で1時間圏内を主な商圏としており、地域に密着した対応を心がけています。施工可能エリアの詳細についてはお気軽にお問い合わせください。

「まずは話を聞いてみたい」「資金のことだけ相談したい」という段階からでも大歓迎です。来場相談・オンライン相談・LINE相談など、ご都合に合わせた方法でご対応しています。家づくり勉強会・個別相談会・完成見学会も随時開催していますので、ご興味のある方はお気軽にご参加ください。

引用元・参照元

・国土交通省 住宅局「令和6年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」（令和7年3月） https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001880199.pdf
・国土交通省 住宅局「令和5年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」（令和6年3月） https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001733623.pdf
・住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査結果（2025年4月調査）」 https://www.jhf.go.jp/about/research/loan/user/index.html
・指定信用情報機関 CIC 公式サイト（開示手数料等の最新情報はこちらでご確認ください）
https://www.cic.co.jp/
・日本信用情報機構（JICC）公式サイト
https://www.jicc.co.jp/

よくあるご質問（FAQ）

Q1. クレジットカードの支払いを数日遅らせてしまったことがあります。審査に影響しますか？

数日の遅延であっても、信用情報に記録が残る場合があるとされています。ただし、遅延の頻度・期間・金額によって審査への影響の度合いは異なります。住宅ローンを申し込む前にCICやJICCで信用情報を開示して、現在の記録状況を確認しておくことをお勧めします。

Q2. 奨学金の返済が残っていますが、住宅ローンに影響しますか？

影響する場合があります。奨学金もローンの一種として返済負担率に含まれる場合があるため、残高と毎月の返済額によっては、住宅ローンで借りられる金額に影響が出ることがあります。資金計画の段階で残高・残期間・毎月の返済額をあわせて整理しておくことが大切です。

Q3. 転職して間もないのですが、住宅ローンは組めますか？

転職直後は勤続年数が短くなるため、金融機関によっては審査が慎重になる場合があります。ただし、勤続年数の要件は金融機関によって異なり、柔軟な基準を設けているところもあります。転職後の収入状況や雇用形態なども含めて、個別にご相談されることをお勧めします。

Q4. 信用情報は自分で確認できますか？費用はかかりますか？

はい、本人による開示請求が可能です。CIC・JICCともに公式ウェブサイトからインターネット開示の申請ができます。CICの場合、2025年10月時点でインターネット開示は500円、郵送は1,500円とされています。ただし手数料は変更される場合がありますので、最新情報は各機関の公式サイトでご確認ください。

Q5. 住宅ローンの事前審査は、どのタイミングで行うのがよいですか？

一般的には、土地や建物のプランがある程度固まった段階で行うことが多いです。ただし、「大まかな借入可能額を早めに把握しておきたい」という場合は、プランが決まる前の段階でも相談に応じている金融機関があります。家づくりのスケジュール全体から逆算して、余裕を持って動き出すことをお勧めします。家咲では資金計画の段階からご相談いただけますので、気になることがあればお気軽にお声がけください。