こんにちは。山口市を中心に注文住宅やリノベーションを手掛ける工務店、家咲の代表、古田です。
住宅の購入を検討し始めると、「住宅ローン」という言葉はよく耳にする一方で、「つなぎ融資」については詳しく知らないという方も多いのではないでしょうか。
実は注文住宅では、この仕組みを知らずに進めてしまうと、想定外の利息負担が発生することがあります。
この記事では、つなぎ融資の基本的な仕組みを具体例を交えながらできるだけ分かりやすく整理し、あわせてJAバンクが独自に設けている「留保金制度」についてもご紹介します。
ご夫婦で資金計画を立てる際の判断材料として、ぜひ参考にしてください。

つなぎ融資とは？注文住宅で資金が必要になる仕組み

注文住宅では、土地の購入代金や建物の着工金、中間金など、家が完成するまでの間に、まとまったお金が何度か必要になる場面があります。
一方で、住宅ローンは原則として「完成した建物」を担保にして実行されるものです。
つまり、お金が必要になるタイミングと、住宅ローンが実行されるタイミングとの間に、どうしてもズレが生じてしまいます。
このズレを埋めるために利用されるのが「つなぎ融資」です。

なぜ注文住宅ではまとまった資金が先に必要なのか

なぜこのようなズレが生まれるのかというと、住宅ローンの審査や実行の仕組みが、完成した建物の価値を前提としているためです。
土地だけの状態や、建築途中の状態は担保としての評価が難しく、多くの金融機関では住宅ローンの対象外となります。
そのため、自己資金で土地代や着工金をまかなえない場合には、住宅ローンとは別に、一時的な資金を用意する必要が出てくるのです。

なお、建売住宅やマンションのように「すでに完成している建物」を購入する場合は、住宅ローンだけで購入代金の全額をまかなえるため、つなぎ融資は基本的に必要ありません。
つなぎ融資は、あくまで注文住宅のように、完成前の段階で複数回の支払いが発生する家づくりに特有の仕組みだと理解しておくと、資金計画の全体像がつかみやすくなります。

つなぎ融資の資金の流れを具体例で見てみましょう

つなぎ融資の資金の流れを、具体的な数字で見てみましょう。
たとえば、総額3,500万円の家づくりを計画し、土地代1,000万円、着工時に750万円、上棟時の中間金として750万円、そして建物の引き渡し時に残りの1,000万円を支払うご家庭を想定します。
この場合、土地代・着工金・中間金の合計2,500万円については、住宅ローンが実行される前の段階で必要になるため、つなぎ融資でまかない、建物の引き渡しとあわせて実行される住宅ローンで、つなぎ融資の分を一括返済する、という流れが一般的です。

支払いのタイミング	主な支払い内容
土地決済時	土地代金（自己資金またはつなぎ融資）
着工時	着工金・工事代金の目安3割程度（自己資金またはつなぎ融資）
上棟時	中間金・工事代金の目安3割程度（自己資金またはつなぎ融資）
引き渡し時	残代金（住宅ローン実行）

つなぎ融資の金利・諸費用の目安

つなぎ融資の金利は、住宅ローン本体よりも高めに設定される傾向があります。
これは、建物が担保にできない状態での借り入れとなり、金融機関にとってのリスクが住宅ローンよりも高くなるためです。
金利水準や取扱条件は金融機関ごとに異なり、時期によっても変動しますので、実際に利用を検討する際は、必ず各金融機関の窓口で最新の情報をご確認ください。

つなぎ融資で見落としやすい負担と注意点

つなぎ融資を検討するうえで、まず理解しておきたいのが「利息がいつ、どのように発生するのか」という点です。
つなぎ融資の利息は、借り入れている期間に応じて日割りで計算されるのが一般的です。
つまり、土地代を借りてから住宅ローンが実行されるまでの期間が長くなるほど、支払う利息の総額も増えていきます。

利息はいつ発生する？シミュレーションで確認

たとえば、つなぎ融資の金利を年3%と仮定した場合、1,000万円を3か月間借り入れると、利息の目安はおよそ7万5千円程度になります。
これが6か月間に延びると、利息の目安はおよそ15万円程度まで増える計算です。
実際の金額は金融機関の金利設定や借入方法によって異なりますので、あくまで目安としてご参考ください。
私たちが実際にお客様からご相談をお受けする中でも、「つなぎ融資の利息をきちんと資金計画に織り込んでいなかった」というお声をいただくことがあります。
工期にはあらかじめ多少の余裕を見ておくと、想定外の負担を防ぎやすくなります。

工期の遅れが負担に直結する理由

工事のスケジュールが計画通りに進めば想定内の負担で済みますが、天候不良や資材の調達状況、申請手続きの都合などで工期が延びると、その分つなぎ融資を借りている期間も延び、当初の見込みよりも利息がふくらんでしまうことがあります。
工期に関する見通しは、契約前の段階で担当者にしっかり確認しておくとよいでしょう。

※画像はイメージです。

諸費用と住宅ローン控除の関係

また、見落とされがちな点として、つなぎ融資には契約時の事務手数料や印紙代など、住宅ローンとは別に諸費用がかかる場合があります。
住宅ローンの諸費用に加えて、つなぎ融資にかかる諸費用も含めた総額で、資金計画を確認しておくことが大切です。

加えて、つなぎ融資は一般的に返済期間が短いため、住宅ローン控除の対象となる借入金（原則として返済期間10年以上のもの）には該当せず、控除の対象とならないとされています。
建物完成後に実行される住宅ローン部分については、通常の要件を満たせば控除の対象となりますので、この違いはあらかじめ理解しておくと安心です。

つなぎ融資を検討する際に、見落としやすいポイントを整理すると、次のようになります。

・住宅ローン本体より金利が高めに設定されやすい
・利息は借入期間に応じて日割りで発生し、工期が延びるほど負担が増える
・契約時の事務手数料や印紙代など、住宅ローンとは別に諸費用がかかる場合がある
・つなぎ融資は住宅ローン控除の対象とならないとされている

これらの扱いは金融機関や個別の条件によって異なる場合がありますので、実際に利用を検討する段階では、事前に担当者へ具体的な金額や条件を確認しておくと、資金計画のズレを防ぎやすくなります。

つなぎ融資が不要になるケースとJAの「留保金制度」

すべての金融機関が、つなぎ融資を必要とするわけではありません。
金融機関によっては、住宅ローンを複数回に分けて実行する「分割融資」に対応している場合があり、この仕組みを利用できれば、つなぎ融資を別途契約しなくても、土地代や着工金の支払いに対応できることがあります。

分割融資・留保金制度という選択肢

JAバンクでは、この分割融資に近い考え方として、「留保金制度」という独自の仕組みを設けています。
これは、住宅ローンの本審査で決定した借入総額のうち、まだ実行していない残額を「留保金」としてJAが管理し、土地代・着工金・中間金など、資金が必要になったタイミングで、その都度受け取れるという仕組みです。

JAバンクの留保金制度の仕組み

具体的な数字で見てみましょう。
住宅ローンの借入総額が3,000万円で、土地決済時に1,000万円を受け取ったとします。
この場合、残りの2,000万円が留保金として管理され、着工金や中間金の支払いのタイミングで、その都度必要な分だけ受け取ることができます。
つなぎ融資のように別枠で契約を結ぶ必要がなく、1本の住宅ローンの中で完結する点が特徴です。

留保金制度の大きな特徴として、つなぎ融資のような割高な金利負担が生じない、とされている点が挙げられます。
つなぎ融資では、借入期間に応じて年2〜4%程度の利息がかかることが一般的とされていますので、この差は資金計画全体に影響する要素のひとつといえるでしょう。
ただし、据置期間中の利息の有無や金額、留保金制度の適用条件は、JAの各地域組織や個別の審査状況によって異なる場合がありますので、利用を検討する際は、必ず窓口で最新の条件を直接ご確認ください。

なお、留保金制度の詳しい取り扱いは地域のJAごとに異なることがあります。
お住まいの地域を担当するJA（山口県内であればJA山口県など）の窓口で、具体的な条件をご確認いただくことをおすすめします。

比較項目	つなぎ融資	JAの留保金制度
契約の形	住宅ローンとは別に契約	住宅ローン1本の中で対応
金利の特徴	割高な金利が設定されやすい	割高な金利負担が生じないとされている
事務手数料等の諸費用	別途かかる場合がある	制度により異なる
利用できる金融機関	一部の金融機関で取り扱い	JAバンクの独自制度

検討する際に確認しておきたいこと

留保金制度を検討する際に、あらかじめ確認しておきたい点を整理すると、次のようになります。

・借入総額のうち、いつ・いくら受け取れるのかを事前に確認する
・土地決済時に、借入予定額全体に抵当権が設定される場合がある点を理解しておく
・元金の返済を一定期間据え置ける制度とあわせて利用できるかを確認する
・地域や個別の審査状況によって、利用条件や据置期間中の利息の扱いが異なる場合がある

つなぎ融資と留保金制度は、どちらか一方が絶対的に優れているというものではなく、金融機関の取り扱いやご家庭の資金計画によって、向き・不向きが分かれます。
私たちが実際にご相談をお受けする中でも、「つなぎ融資という言葉自体を初めて知った」「金利差でこれほど負担が変わるとは思わなかった」というお声を耳にすることが少なくありません。

だからこそ、住宅ローンを組む金融機関を選ぶ段階で、つなぎ融資が必要になるのか、分割融資や留保金制度のような仕組みを利用できるのかを、早めに確認しておくことが、資金計画のズレを防ぐ第一歩になります。

この記事のまとめ

つなぎ融資は、注文住宅ならではの「お金が必要なタイミング」と「住宅ローンが実行されるタイミング」のズレを埋めるための一時的な融資であり、金利や諸費用の負担を正しく理解したうえで検討することが大切です。
一方で、金融機関によっては分割融資やJAバンクの留保金制度のように、つなぎ融資を使わずに資金を用意できる仕組みもあります。

・つなぎ融資は住宅ローン実行前の土地代や着工金・中間金の支払いに利用される
・つなぎ融資の利息は借入期間に応じて発生し、工期が延びると負担が増えやすい
・つなぎ融資には事務手数料など別途の諸費用がかかり、住宅ローン控除の対象にもならないとされている
・JAバンクの留保金制度では、つなぎ融資のような割高な金利負担が生じないとされている
・制度の適用条件や据置期間中の利息の扱いは、金融機関や地域、個別の審査状況によって異なるため、事前確認が欠かせない

家づくりの資金計画は、住宅ローンの金利や借入額だけでなく、つなぎ融資や留保金制度といった「実行までの資金の流れ」まで含めて考えることで、より安心して進めやすくなります。
金融機関ごとに取り扱いは異なりますので、気になる点があれば、住宅ローンを組む前の早い段階で、担当者に具体的な条件を確認しておくとよいでしょう。

もし「うちの資金計画の場合、つなぎ融資はどれくらい必要になりそうか知りたい」「留保金制度が使える金融機関について聞いてみたい」といったご希望があれば、家咲の資金セミナーや個別相談の場で、具体的な数字を交えながら整理することもできます。
まずは情報収集からでも大丈夫ですので、気になる点があればお気軽にご相談ください。

※本記事は2026年7月時点で確認できる情報をもとに作成しています。制度や金利、補助内容などは変更される場合がありますので、最新情報は各金融機関・各JAにご確認ください。
※本記事には、内容理解を助ける目的で一部AI生成画像を使用しています。

家咲では、山口市、防府市、宇部市、美祢市、萩市を中心に、家づくりのご相談を承っています。
施工可能エリアの詳細は、お気軽にお問い合わせください。

引用元・参照元

• 国税庁「No.1225 住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1225.htm
  （住宅ローン控除の対象となる借入金の要件の確認に使用）
• 国税庁「No.1233 住宅ローン等の借換えをしたとき」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1233.htm
  （つなぎ融資が住宅ローン控除の対象とならない点の確認に使用）
• 常陽銀行「つなぎ融資不要ってどういうことですか？：住宅ローン」https://www.joyobank.co.jp/personal/loan/jutaku/qa/tsunagi.html
  （つなぎ融資が不要になる仕組みの一般的な確認に使用）
• SBI新生銀行「つなぎ融資について｜住宅ローン」https://www.sbishinseibank.co.jp/retail/housing/tsunagi/
  （つなぎ融資と分割融資の違いの確認に使用）
• SBIアルヒ株式会社「つなぎ融資とは｜住宅ローンコラム」https://www.sbiaruhi.co.jp/guide/words/detail/tsunagi_yushi/
  （つなぎ融資の基本的な資金の流れの確認に使用）
• 価格.com「つなぎ融資とは？金利や利用時の注意点、返済方法について解説」
  https://kakaku.com/housing-loan/articleview/?no=258
  （着工金・中間金の目安割合の確認に使用）
• JA新潟かがやきローンセンター「よくあるご質問」
  https://ja-kagayaki.or.jp/loan/faq/
  （留保金制度の一般的な仕組みの確認に使用。※他地域のJAの事例であり、地域により条件が異なります）
• JA兵庫六甲「住宅の建築または購入をご検討の方」
  https://www.ja-hyogorokko.jp/new/
  （留保金制度・元金据置制度の一般的な仕組みの確認に使用。
  ※他地域のJAの事例であり、地域により条件が異なります）

※制度の適用条件や金利水準は、各金融機関・各地域のJAによって異なる場合があります。実際のご利用にあたっては、必ず最新の情報を各機関の窓口でご確認ください。

よくある質問＜FAQ＞

Q1. つなぎ融資は必ず必要になるのでしょうか？

A. 必ずしも全員が必要になるわけではありません。
自己資金で土地代や着工金をまかなえる場合や、金融機関が分割融資に対応している場合は、つなぎ融資を利用しないケースもあります。
まずはご自身の資金計画のなかで、土地代や着工金をどのタイミングで、どのように支払うことになるのかを整理してみることをおすすめします。

Q2. つなぎ融資の利息はどれくらいかかりますか？

A. 借入額・借入期間・金融機関の金利によって金額は変わりますので、一概には言えません。
ただ、目安として借入期間が長くなるほど利息もふくらんでいく点は共通しています。
具体的な金額が気になる場合は、想定するスケジュールをもとに、金融機関で試算してもらうと安心です。

Q3. JAの留保金制度は誰でも利用できますか？

A. 留保金制度は、JAバンクが独自に設けている仕組みであり、利用の可否や条件は、審査状況や地域のJAによって異なる場合があります。
ご興味がある場合は、まずお近くのJAバンクの窓口で、ご自身の借入予定額をもとに確認してみることをおすすめします。

Q4. つなぎ融資を使わないほうが、資金計画としてお得なのでしょうか？

A. 一般的には、留保金制度や分割融資のように、つなぎ融資特有の割高な金利がかからない仕組みを利用できれば、負担を抑えやすい傾向があるとされています。
ただし、据置期間中の利息の扱いや、金利以外の条件は金融機関によって異なりますので、ご自身の借入条件で比較してみることが大切です。

Q5. 土地探しの段階から、つなぎ融資のことを考えておいたほうがよいですか？

A. はい、土地決済のタイミングで資金が必要になることが多いため、土地探しを始める段階から、資金の調達方法についてもあわせて考えておくと、その後の計画がスムーズに進みやすくなります。
不安な点があれば、早めにご相談いただくことをおすすめします。

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